ป.พ.พ. มาตรา 537

โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่การค้า มิใช่เป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่การค้า ตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี เอกสารหมาย จ.5 ระบุหมายเหตุการขายทอดตลาดสิทธิการเช่าว่า ผู้ซื้อได้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เอง (ถ้ามี) มิได้ระบุว่าผู้ซื้อสิทธิการเช่าได้จะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าเดิมไปด้วย ทั้งตามสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาว เอกสารหมาย จ.2 และสัญญาได้มาซึ่งสิทธิการเช่าระยะยาว (10 ปี) เอกสารหมาย จ.4 ก็มิได้ระบุให้ผู้รับโอนสิทธิการเช่าในกรณีการซื้อสิทธิการเช่าจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าเดิมไปด้วย ส่วนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ (ถ้ามี) ที่ระบุหมายเหตุการขายทอดตลาดตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี มิได้มีความหมายถึงภาระหนี้ค้างชำระบริการของ อ. แต่อย่างใด เมื่อโจทก์ประมูลซื้อสิทธิการเช่าได้ โจทก์จึงไม่จำต้องรับโอนภาระหนี้ค้างชำระค่าบริการของ อ. ที่มีอยู่ก่อนวันที่จดทะเบียนรับโอนสิทธิการเช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวและสัญญาให้บริการในพื้นที่การค้าที่เช่า จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่การค้าที่เช่าดังกล่าว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 60/2566

พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ฎีกาเรื่องฟ้องเคลือบคลุมว่า การที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 จะเป็นการฟ้องตามสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าแบบลิสซิ่งซึ่งมีความแตกต่างกันในสาระสำคัญของสัญญา ทำให้จำเลยที่ 1 หลงต่อสู้ไม่สามารถโต้แย้งในเรื่องราคาทรัพย์ที่เช่ากับค่าเช่าที่แท้จริงได้ เป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ไม่สามารถต่อสู้คดีได้อย่างเต็มที่ ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมนั้น เป็นข้อที่จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 มิได้ยกขึ้นต่อสู้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและไม่ใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน จึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญากัน ในสัญญาระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงจะซื้อและหรือได้ซื้อทรัพย์สินตามคำขอร้องของผู้เช่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ผู้เช่าทรัพย์สินดังกล่าวตามกำหนดเวลาและตามข้อกำหนดเงื่อนไข โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันตามที่ระบุในสัญญาเช่า เมื่อคิดค่าเช่าทรัพย์สินที่เช่าเปรียบเทียบกับคำเสนอขอเช่าแบบลิสซิ่งมียอดค่าเช่าตรงกัน จึงเป็นเรื่องที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันด้วยความสมัครใจ เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน สัญญาดังกล่าวจึงใช้บังคับได้ ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม เมื่อพิจารณาถึงสัญญาเช่าแล้วมีข้อกำหนดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เช่าเรื่องการส่งมอบ ความชำรุดบกพร่อง การสูญหาย หรือความเสียหายของทรัพย์สินที่เช่า การผิดนัด การสิ้นสุดสัญญาเช่า เงื่อนไขดังกล่าวล้วนเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 ข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่า และให้ถือเอาค่าเช่าที่ชำระเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่เช่า สัญญาพิพาทจึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แบบหนึ่งไม่ใช่สัญญาเช่าแบบลิสซิ่งตามที่จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ฎีกา

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 6834/2560

พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 วรรคสาม โจทก์เป็นเจ้าของสนามบิน โจทก์ทำสัญญาให้เช่าสนามบินระยะยาวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับสัญญาอื่น ๆ อีก 4 ฉบับ คือ สัญญาเช่าช่วงที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สัญญาให้บริการระบบ สัญญาตกลงกระทำการ หนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองในวันเดียวกัน เพื่อระดมเงินผ่านกองทุนรวมฯ เมื่อพิจารณาหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ระบุว่ามีวัตถุประสงค์หลักในการนำเงินที่ได้จากการระดมเงินทุนจากผู้ลงทุนไปซื้อ เช่าและหรือ เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวโดยการให้เช่า ให้เช่าช่วง โอน และ/หรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ที่กองทุนรวมฯ ได้ลงทุน โดยกองทุนรวมฯ จะทำการลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาวในทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์ ได้แก่ ที่ดิน ทางวิ่ง และลานจอดเครื่องบิน และสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่า ซึ่งปัจจุบันใช้ดำเนินการสนามบินสมุย โดยเข้าทำสัญญาเช่าระยะยาวและสัญญาตกลงกระทำการกับบางกอกแอร์เวย์ส ในขณะเดียวกันกองทุนรวมฯ ประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์โดยนำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้โจทก์เช่าช่วงกลับไป และนโยบายการลงทุนครั้งแรกที่กองทุนรวมฯ ประกาศชี้ชวนผู้ลงทุนทั่วไปนั้นปรากฏข้อความชัดเจนว่า กองทุนรวมฯ จะทำการลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาวในทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์ อีกทั้งเป็นกองทุนรวมฯ ประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุนที่มุ่งลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน คงมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่กองทุนรวมฯ ได้ตกลงไว้กับโจทก์ การที่กองทุนรวมฯ ทำสัญญาทั้งห้าฉบับกับโจทก์ จึงเป็นไปเพื่อสร้างหลักประกันและความมั่นใจให้แก่ผู้ลงทุนที่ซื้อหน่วยลงทุนว่า กองทุนรวมฯ จะนำเงินไปลงทุนในสิทธิการเช่าสนามบินสมุย โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการที่กองทุนรวมฯ นำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้โจทก์เช่าช่วงกลับไป รวมทั้งได้รับประโยชน์ตอบแทนจากสัญญาให้บริการระบบรวมกันมีจำนวนเท่ากับร้อยละ 6 ของจำนวนเงินทุนของโครงการ ณ วันที่จดทะเบียนจัดตั้งกองทุนรวมฯ ดังที่ปรากฏในหนังสือชี้ชวน นอกจากนี้ตามสัญญาเช่าระยะยาว ยังระบุความประสงค์ของโจทก์ไว้ชัดเจน อันมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นตาม ป.พ.พ.มาตรา 537 ไม่อาจแปลความสัญญาเช่าระยะยาวดังกล่าวเป็นการกู้เงิน หรือเป็นสัญญาเช่าที่มิใช่สัญญาเช่าปกติทั่วไปได้ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสนามบินสมุยได้นำสนามบินสมุยออกให้กองทุนรวมฯ เช่าตามสัญญาเช่าระยะยาว เป็นกรณีที่ทรัพย์สินนั้นมีการนำออกให้เช่า พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ มาตรา 8 วรรคสาม บัญญัติให้ถือว่าค่าเช่านั้นเป็นค่ารายปี จำเลยนำค่าเช่าตามสัญญาเช่าระยะยาวมาคำนวณเป็นค่ารายปีและคิดเป็นภาษีโรงเรือนและที่ดิน จึงชอบแล้ว

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 3836/2559

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาข้อ 4.1 และจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การปฏิเสธว่า การเลิกสัญญาเช่ารถนี้มิได้เกิดจากการผิดสัญญาชำระค่าเช่าจากฝ่ายจำเลย โจทก์ต้องนำสืบพยานให้รับฟังได้ตามเงื่อนไขข้อ 4.1 ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ชำระค่าเช่า โจทก์มีหนังสือเตือนให้ชำระแล้ว ก็ไม่ชำระภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้รับเตือนจากโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาโดยโจทก์ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยที่ 1 และที่ 2 และเข้าครอบครองรถยนต์ที่เช่าได้ทันที แต่ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าเช่างวดแรกวันที่ 9 พฤษภาคม 2548 และอ้างจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ชำระค่าเช่าเพียง 13 งวด 14 วัน ก็ติดตามรถคืนมาได้วันที่ 23 พฤษภาคม 2549 เมื่อกำหนดชำระค่าเช่างวดแรกวันที่ 9 พฤษภาคม 2548 ย่อมครบกำหนดชำระงวดที่ 13 ในวันที่ 9 พฤษภาคม 2549 และเมื่อชำระ 13 งวด ก็แสดงว่าชำระงวดที่ 13 ครบถ้วนแล้ว โดยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า ส่วนวันที่ 23 พฤษภาคม 2549 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ติดตามรถคืนมาได้ยังไม่ถึงกำหนดชำระงวดที่ 14 แต่อย่างใด ที่โจทก์ฟ้องว่าหลังจากชำระงวดที่ 13 แล้ว ก็ผิดนัดชำระค่าเช่าติดต่อกันมาโดยตลอดก็ดี ที่นำสืบว่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้ถูกต้องตามสัญญาก็ดี จึงรับฟังไม่ได้ บันทึกแนบท้ายสัญญาเช่ารถพร้อมอุปกรณ์เอกสารระบุว่า คู่สัญญาตกลงเปลี่ยนวิธีชำระค่าเช่าใหม่ว่าตั้งแต่งวดวันที่ 9 เมษายน 2549 เป็นต้นไป ผู้เช่าตกลงชำระเงินเป็นเช็คสั่งจ่ายล่วงหน้า ฉบับละ 30,400 บาท 12 ฉบับ ลงวันที่ 9 ของทุกเดือน หากเช็คไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้แม้แต่งวดเดียวให้ถือว่าผิดสัญญาเช่าทันที ผู้ให้เช่าสามารถขอรับรถยนต์ที่เช่าได้โดยพลัน และเรียกร้องค่าเช่าค่าเสียหายอื่น ๆ อันจะเกิดขึ้นจากการนี้ แต่ฟ้องของโจทก์ไม่ได้บรรยายถึงข้อตกลงตามบันทึกแนบท้ายแต่อย่างใด ทั้งไม่ได้แนบมาท้ายฟ้องและไม่ได้ส่งสำเนาแก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามกฎหมาย บันทึกแนบท้ายจึงไม่เป็นประเด็นแห่งคดี ฎีกาของโจทก์เกี่ยวกับบันทึกแนบท้ายเป็นฎีกานอกฟ้องนอกประเด็น กับทั้งเช็คและใบคืนเช็คท้ายฎีกามิใช่พยานหลักฐานที่จะนำมาวินิจฉัยข้อเท็จจริงในคดี เมื่อพยานหลักฐานของโจทก์รับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยทั้งสี่ไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 7595/2555

พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18 (1), มาตรา 18 (3), มาตรา 21 พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ในท้องที่เขตจตุจักร เขตบางซื่อ เขตราชเทวี เขตห้วยขวาง เขตคลองเตย เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย และเขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2538 มาตรา พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ในท้องที่เขตจตุจักร เขตบางซื่อ เขตราชเทวี เขตห้วยขวาง เขตคลองเตย เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย และเขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2539 มาตรา ที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทโจทก์ ส. มีวัตถุประสงค์จะตั้งสาขาในการขายประกันและให้บริการแก่ลูกค้าของโจทก์ในบริเวณท้องที่ที่ที่ดินนั้นถูกเวนคืน ส. จึงให้สิทธิแก่โจทก์ใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่โจทก์ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่ ส. เป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่าง ส. กับโจทก์ดังกล่าวจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ฉะนั้น การที่โจทก์ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ถูกเวนคืนจึงเป็นการครอบครองในฐานะผู้เช่า ซึ่งเป็นการครอบครองแทน ส. ผู้ให้เช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์ยึดถือที่ดินที่ถูกเวนคืนโดยเจตนายึดถือเพื่อตน โจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 ส่งผลให้โจทก์ไม่มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายในที่ดินที่ถูกเวนคืนอันจะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18 (1) โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 752/2553

ส. เป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่เช่าและการให้เช่าที่ดินเป็นการจัดการตามธรรมดาเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นเพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สินซึ่งเจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอแต่ต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง และ 1360 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับ ส. ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่จำเลยเช่า โดยเสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 2,500 บาท น้อยกว่าเดิมที่เคยเสียค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ย่อมทำให้เจ้าของรวมคนอื่นซึ่งได้มอบหมายให้โจทก์เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยได้รับความเสียหาย ส. จึงไม่มีอำนาจที่จะทำสัญญาเช่ากับจำเลย สัญญาเช่าที่ดินจึงไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยยังอยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าได้ จำเลยไม่ได้ให้การเกี่ยวกับเรื่องที่จะให้นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักชำระค่าเช่าค้างชำระ แต่เมื่อโจทก์และจำเลยได้ตกลงกันว่า เงินมัดจำประกันค่าเสียหายจะคืนให้ต่อเมื่อหักค่าเสียหายแล้ว ส่วนที่เหลือจะคืนให้ ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า และค้างชำระค่าเช่าเป็นเงิน 4,500 บาท พร้อมกำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ศาลชั้นต้นจะต้องนำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักค่าเช่าค้างชำระและค่าเสียหายก่อนตามที่โจทก์และจำเลยตกลงกัน การที่ศาลชั้นต้นไม่นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหายมาหักให้แก่จำเลยตามสัญญาย่อมทำให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเกินกว่าที่โจทก์มีสิทธิเป็นการไม่ชอบ และเป็นกรณีที่ศาลใช้ดุลพินิจในเวลาพิพากษาคดี จึงเป็นพฤติการณ์ไม่เปิดช่องให้จำเลยยกปัญหาดังกล่าวขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้น จำเลยย่อมมีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ได้

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 9009/2552

พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2530 มาตรา 14 วรรคหนึ่ง จำเลยทำสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารจากโจทก์โดยสัญญาเช่าระบุว่า กรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญา ผู้เช่ายอมให้โจทก์เป็นคณะอนุญาโตตุลาการทำการชี้ขาดและผู้เช่าต้องปฏิบัติตามคำชี้ขาดนั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็็นกรณีที่ระบุถึงปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้เพราะเหตุครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า มิใช่เป็นกรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยไม่จำต้องเสนอข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการก่อน เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 2153/2552

การที่ศาลจะสั่งงดสืบพยานเป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลพินิจตาม ป.วิ.พ. มาตรา 86 วรรคสอง และ 104 วรรคหนึ่ง เมื่อคดีนี้จำเลยทั้งสองให้การว่าเป็นฟ้องซ้อน และยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามมาตรา 24 เมื่อข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การพอวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวได้แล้วศาลชั้นต้นย่อมสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลยเสียได้ คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าที่ดิน 2 แปลงที่ ท. มีต่อจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 โดยกล่าวอ้างว่า จำเลยที่ 1 นำที่ดินแต่ละแปลงดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 ทำสัญญาเช่าในขณะที่คดีก่อนอยู่ระหว่างการพิจารณาอันเป็นเรื่องที่เพิ่งเกิดขึ้นภายหลัง ซึ่งโจทก์ไม่อาจยกขึ้นกล่าวอ้างหรือมีคำขอบังคับขณะยื่นฟ้องคดีก่อนได้ ทั้งคำขอที่ให้เพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินในคดีนี้ยังกระทบต่อสิทธิของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งมิได้เป็นคู่ความในคดีก่อนด้วย จึงมิใช่เป็นคำฟ้องในเรื่องเดียวกันกับคดีก่อน ไม่เป็นฟ้องซ้อนที่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1) สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 9201/2551

ป.รัษฎากร มาตรา 118 โจทก์ฟ้องว่าจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์ภายหลังจากที่สัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป เป็นการฟ้องขอให้บังคับจำเลยในมูลละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าทรัพย์ โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ได้โดยไม่จำต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าที่ดินเป็นพยานหลักฐานในคดี แม้สัญญาเช่ามิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 6962/2551

โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยโดยบรรยายฟ้องว่า สัญญาเช่าที่จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอยู่อีกต่อไป จึงฟ้องขับไล่จำเลย ขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย ส่วนจำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยมีข้อตกลงเช่ากันเป็นเวลา 20 ปี จำเลยไม่ได้ค้างชำระค่าเช่า สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด ประเด็นข้อพิพาทข้อแรกจึงมีว่า ในขณะที่โจทก์ทั้งสองยื่นฟ้องคดีนี้นั้น สัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้วหรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ให้เหตุผลในคำวินิจฉัยโดยยกข้อต่อสู้ของจำเลยในทำนองที่ว่า หากฟังได้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยว่ามีสิทธิเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ 20 ปี นับจากวันทำสัญญาก็ตามขณะที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาอยู่ระยะเวลาการเช่าก็ครบกำหนดแล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอีกต่อไป จำเลยจึงต้องออกจากอาคารพิพาทนั้น จึงเป็นการวินิจฉัยโดยใช้ระยะเวลาในการตั้งสิทธิเรียกร้องของโจทก์ทั้งสองและข้อต่อสู้ของจำเลยไม่ตรงกับเหตุในคดี แต่เพื่อมิให้คดีต้องล่าช้าออกไปเกินสมควร เนื่องจากข้อเท็จจริงในคดีพอวินิจฉัยได้ ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นข้อพิพาทดังกล่าวไปโดยไม่ต้องย้อนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก ข้อตกลงที่จะยินยอมให้โจทก์ทั้งสองระบุจำนวนค่าเช่าให้ต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีเงินได้ซึ่งเป็นหน้าที่ของพลเมืองไทยตามกฎหมายนั้น ย่อมเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จำเลยจึงไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อเป็นข้อต่อสู้ในคดีได้ แม้โจทก์ทั้งสองจะมิได้มาเบิกความหักล้างข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวก็ตาม จำเลยและสามีเช่าอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องอาหารและห้องเล่นสนุกเกอร์ แม้จะใช้เงินลงทุนปรับปรุงอาคารถึง 7,000,000 บาท แต่ก็เป็นการลงทุนปรับปรุงอาคารเพื่อประโยชน์ทางธุรกิจของจำเลยและสามีเองยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อสัญญาเช่าตามฟ้องครบกำหนดระยะเวลาและโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปแล้ว การอยู่ในอาคารพิพาทต่อมาของจำเลยจึงเป็นการละเมิดโจทก์ทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายนับแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้องและนับจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสองนั้นชอบแล้ว

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 4899/2551