ป.พ.พ. มาตรา 553

เมื่อทรัพย์ที่เช่าคือโรงงานมาตรฐานทั้งสองหลังของโจทก์ได้รับความเสียหายทั้งหลัง สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 567 เมื่อทรัพย์ที่เช่าสูญหายหรือเสียหายไปโดยสิ้นเชิง จึงไม่สามารถที่จะส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าได้ ดังนั้น คดีโจทก์จึงไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องฟ้องจำเลยภายใน 6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 563 ตามคำฟ้องโจทก์ได้บรรยายถึงการกระทำของจำเลยว่า กระทำละเมิดเป็นเหตุให้โรงงานมาตรฐานทั้งสองหลังของโจทก์ได้รับความเสียหายถูกเพลิงไหม้ ซึ่งโจทก์จะต้องฟ้องผู้จะพึงใช้ค่าสินไหมทดแทนภายใน 1 ปี นับแต่วันที่โจทก์รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงใช้ค่าสินไหมทดแทน เมื่อปรากฏว่า คณะกรรมการสอบสวนหาตัวผู้รับผิดในทางแพ่งที่โจทก์ได้แต่งตั้งขึ้นได้ทำรายงานผลการสอบสวนหาตัวผู้รับผิดในทางแพ่งแจ้งแก่ผู้ว่าการของโจทก์ระบุว่า ไม่ปรากฏว่ามีผู้ใดเกี่ยวข้องในทางที่ทำให้เกิดเพลิงไหม้และจะต้องรับผิดในทางแพ่ง แต่เห็นว่าจำเลยผู้เช่าเป็นผู้ผิดสัญญาโดยทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินที่เช่า จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าเสียหายซึ่งโจทก์ได้บรรยายฟ้องไว้ด้วยว่าจำเลยมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าจะต้องส่งมอบโรงงานมาตรฐานที่เช่าจากโจทก์คืนในสภาพเรียบร้อยเมื่อคืนไม่ได้แล้วต้องชดใช้ค่าเสียหาย ซึ่งกรณีดังกล่าวไม่มีบทบัญญัติเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความทั่วไป 10 ปี เหตุเกิดเพลิงไหม้โรงงานมาตรฐานของโจทก์ เมื่อจำเลยเป็นผู้ครอบครองไฟฟ้าซึ่งเป็นทรัพย์อันเป็นของเกิดอันตรายได้โดยสภาพ การที่จำเลยไม่ดูแลให้ดีทำให้เกิดไฟไหม้ขึ้น จำเลยจึงต้องรับผิด เว้นแต่ว่าจำเลยจะพิสูจน์ได้ว่าการเสียหายนั้นเกิดแต่เหตุสุดวิสัย เมื่อมิใช่เหตุสุดวิสัยและมิได้เกิดเพราะความผิดของโจทก์ซึ่งเป็นผู้เสียหาย จำเลยจึงปฏิเสธความรับผิดหาได้ไม่

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 6159/2551

อาคารที่ได้รับความเสียหายเป็นของ ส. ระหว่างเกิดเหตุได้ให้ บ. และ อ. เป็นผู้เช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารของ ส. ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของ บ. และ อ. ผู้ทรงสิทธิการเช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับ ส. เจ้าของอาคารแต่อย่างไร การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ บ. และ อ. จึงเป็นเพียงบริวารของ บ. และ อ. เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง ตามสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด เมื่อได้ความว่าอาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารกับฐานรากบางส่วนและทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้นรวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายดังกล่าวก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อ ส. เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้ ส. จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. แล้ว ส. จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับ ส. มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสอง

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 989/2549

สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อยตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุกๆ กรณีไม่ การซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ เป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามมาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา 550

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 1471/2548

โจทก์ส่งมอบการครอบครองให้แก่จำเลยผู้เช่าแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า การที่จำเลยทุบผนังอาคารพิพาทโดยไม่ปรากฏว่าจำเลยได้รับอนุญาตจากโจทก์อันเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 4 วรรคสอง ที่ระบุว่า หากผู้เช่าจะดัดแปลงสถานที่ที่เช่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะขออนุญาตต่อผู้ให้เช่าก่อน เมื่อผู้ให้เช่าเห็นชอบและมีหนังสืออนุญาตแล้ว จึงกระทำการดังกล่าวได้ ฯลฯ และเมื่อตามสัญญาเช่าข้อ 4วรรคสอง ตอนท้ายระบุว่า ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับผู้เช่าให้ทำให้กลับคืนสภาพเดิม โดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง อันเป็นการระบุสภาพบังคับโดยเฉพาะให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้ผู้เช่าทำให้กลับสู่สภาพเดิมเท่านั้น แม้ในสัญญาเช่าข้อ 12ระบุว่า หากผู้เช่ากระทำผิดข้อสัญญา แม้แต่ข้อใดข้อหนึ่งแห่งสัญญานี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที ฯลฯ ก็เป็นการกำหนดไว้กว้าง ๆ สำหรับการผิดสัญญาข้อที่ไม่ได้ระบุสภาพบังคับไว้โดยเฉพาะว่าให้ดำเนินการอย่างไร ดังนั้นเมื่อกรณีที่ผิดสัญญาข้อ 4 นั้น ได้ระบุไว้ชัดแจ้งโดยเฉพาะแล้วว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้รื้อถอนหรือทำให้กลับคืนสภาพเดิม โดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง ฉะนั้น จึงจะนำสัญญาข้อ 12ซึ่งเป็นกรณีทั่วไปมาใช้บังคับไม่ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 368 สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย สัญญาเช่าห้องแถวที่พิพาทระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย และจำเลยที่ 1ผู้เช่ามีความประสงค์ในการเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เพื่อทำเป็นร้านแสดงสินค้าจำพวกกระเบื้องดินเผา ซึ่งจำเป็นต้องใช้สถานที่กว้าง เหตุที่จำเลยที่ 1 ทุบผนังที่กั้นระหว่างอาคารพิพาท 2 คูหาออก ก็เพื่อประกอบการค้าตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งได้จดทะเบียนไว้ และการกระทำของจำเลยไม่ปรากฏว่าทำให้โครงสร้างหรือฐานรากของอาคารพิพาทเสียหายแต่อย่างใด เมื่อคำนึงถึงทำเลที่ตั้งอาคารพิพาทซึ่งอยู่ริมถนนใหญ่ติดกับตลาดอันเป็นบริเวณที่ทำการค้าและจำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างในการเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เป็นจำนวนเงินถึง 4,800,000 บาท ก็เพื่อทำอาคารพิพาทเป็นร้านแสดงสินค้าอันเป็นประโยชน์ในการประกอบการพาณิชย์ นอกจากนี้อาคารพาณิชย์จำนวน 11คูหาของโจทก์ซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทก็เป็นอาคารพาณิชย์ 2 คูหาติดกัน และไม่มีผนังกั้นกลาง โดยผู้เช่า 2 ราย ได้ขออนุญาตทุบผนังออก ซึ่งหากจำเลยมาขออนุญาต โจทก์ก็จะอนุญาตเช่นเดียวกัน ดังนั้น แม้จำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาเช่าก็ตาม แต่เมื่อคำนึงถึงความประสงค์ของจำเลยที่ทำไปในทางสุจริตเพื่อประกอบการพาณิชย์ โดยพิเคราะห์ถึงอาคารพาณิชย์ข้างเคียงที่เช่าจากโจทก์ซึ่งมีการทุบผนังอาคารออกอันเป็นปกติประเพณีในการเช่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปด้วยแล้วการที่จำเลยผิดสัญญาดังกล่าวยังไม่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 6184/2540

จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถนนพิพาทและตึกแถวที่โจทก์เช่า จึงมีสิทธิที่จะให้ใครใช้ถนนพิพาทหรือไม่ก็ได้ ส่วนการที่โจทก์มีสิทธิใช้ถนนพิพาทก็เนื่องจากโจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวของจำเลยซึ่งปลูกอยู่ริมถนนพิพาท แต่ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา 553 โจทก์จึงต้องสงวนถนนพิพาท เมื่อการให้รถบรรทุก 6 ล้อ และ 10 ล้อ แล่นเข้ามาในถนนพิพาทเป็นเหตุให้ถนนพิพาทชำรุดเร็วยิ่งขึ้น ดังนี้ การที่จำเลยปิดกั้นถนนพิพาทและห้ามโจทก์ใช้รถบรรทุก 10 ล้อของโจทก์วิ่งผ่านจึงเป็นการสมควรแล้ว และแม้ในสัญญาเช่าจะระบุว่าให้เช่าตึกแถวเพื่อการค้าและอยู่อาศัยก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าไม่ได้ระบุให้ชัดแจ้งว่าเป็นการค้าขายประเภทใด ซึ่งหากเป็นการตั้งโรงงานใช้รถบรรทุก 10 ล้อ จำเลยอาจไม่ให้เช่าก็ได้ และจำเลยไม่ได้ห้ามเด็ดขาดมิให้รถยนต์แล่นเข้าออกถนนพิพาทเสียทีเดียว รถยนต์ 4 ล้อและรถปิกอัพก็สามารถแล่นเข้ามาได้ เพียงแต่โจทก์ไม่ได้รับความสะดวกเท่านั้นเอง จำเลยจึงไม่ได้ผิดสัญญาเช่า

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 1725/2540

สัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินกำหนดไว้ว่า "ผู้ใช้ (จำเลย) มีสิทธิปรับปรุงที่ดินโดยถม ขุดดินมาถม ทำสะพาน ถนนเชื่อมต่อกับที่ดินของผู้ใช้ (จำเลย)หรือผู้ใกล้เคียง หรือออกสู่ถนนได้" ดังนี้ จำเลยซึ่งเป็นผู้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินจึงมีสิทธิตามสัญญาที่จะทำถนนบนที่ดินได้ แม้ตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในตอนต้นจะกำหนดว่า ผู้ใช้(จำเลย) จะต้องใช้สิทธิเหนือพื้นดินตามสัญญาเพื่อเป็นสวัสดิการสำหรับพนักงานของผู้ใช้ (จำเลย)เท่านั้นก็ตาม แต่ข้อความในตอนท้ายได้กำหนดไว้ด้วยว่า "รวมทั้งการใช้เป็นถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อสะดวกในกิจการของผู้ใช้ได้ด้วย"โดยที่การขนส่งคนทางอากาศ ครัวการบินและกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับกิจการดังกล่าวเป็นกิจการตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ได้จดทะเบียนไว้ ดังนั้นที่จำเลยใช้ถนนคอนกรีตบนที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเข้าออกบางส่วน สำหรับการลำเลียงอาหารฝ่ายโภชนาการของจำเลยไปยังเครื่องบินของจำเลยก็ดี ที่จำเลยอนุญาตให้พนักงานสายการบินอื่นใช้ถนนคอนกรีตดังกล่าวเป็นทางผ่านไปยังครัวการบินของจำเลยก็ดี ถือได้ว่าเป็นการใช้ที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อความสะดวกในกิจการของจำเลยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจำเลยมีสิทธิทำได้โดยชอบ หาได้เป็นการผิดสัญญาไม่ จำเลยได้จัดให้มีพนักงานรักษาความปลอดภัยเฝ้าทางเข้าออกของถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ตลอดเวลา บุคคลภายนอกที่จะใช้ถนนดังกล่าวได้มีเฉพาะพนักงานของบริษัทสายการบินอื่นที่เป็นลูกค้าของจำเลย ซึ่งมาติดต่อธุรกิจกับจำเลย ส่วนบุคคลอื่นจะใช้ถนนดังกล่าวได้เฉพาะเมื่อมาติดต่อภายในอาคารของจำเลย ทั้งจะต้องลงเวลาเข้าออกและติดบัตรผู้มาติดต่อไว้ด้วย และจะใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางผ่านไม่ได้ บุคคลภายนอกที่ไม่มีธุรกิจกับจำเลยจะใช้ถนนดังกล่าวไม่ได้ ดังนั้นการที่บุคคลภายนอกใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์นั้น เป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลย ทั้งไม่ปรากฏว่าบุคคลภายนอกที่ใช้ถนนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่นแต่อย่างใด ดังนั้นแม้บุคคลภายนอกจะได้ใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์เป็นเวลานานเท่าใด ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ก็ไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมการที่จำเลยให้บุคคลภายนอกใช้ถนนจึงหาได้เป็นการไม่สงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเองไม่ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยไม่ได้

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 5851/2538

การที่จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในอาคารพิพาทที่เช่าต่อมา และโจทก์ผู้ให้เช่าได้นำเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินถือว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าโดยบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว การที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารพิพาทหลังจากนั้น ย่อมเป็นการละเมิดซึ่งต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ได้นำเช็คที่จำเลยออกให้ไปเรียกเก็บเงินอีก ก็เป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายเท่านั้น หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่ การที่จำเลยทำการปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสีและกั้นห้องในอาคารพิพาท นั้น ถือว่าเป็นการซ่อมแซมตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 และเป็นการทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเอง ถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 3496/2535