ป.พ.พ. มาตรา 554

โจทก์ส่งมอบการครอบครองให้แก่จำเลยผู้เช่าแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า การที่จำเลยทุบผนังอาคารพิพาทโดยไม่ปรากฏว่าจำเลยได้รับอนุญาตจากโจทก์อันเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 4 วรรคสอง ที่ระบุว่า หากผู้เช่าจะดัดแปลงสถานที่ที่เช่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะขออนุญาตต่อผู้ให้เช่าก่อน เมื่อผู้ให้เช่าเห็นชอบและมีหนังสืออนุญาตแล้ว จึงกระทำการดังกล่าวได้ ฯลฯ และเมื่อตามสัญญาเช่าข้อ 4วรรคสอง ตอนท้ายระบุว่า ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับผู้เช่าให้ทำให้กลับคืนสภาพเดิม โดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง อันเป็นการระบุสภาพบังคับโดยเฉพาะให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้ผู้เช่าทำให้กลับสู่สภาพเดิมเท่านั้น แม้ในสัญญาเช่าข้อ 12ระบุว่า หากผู้เช่ากระทำผิดข้อสัญญา แม้แต่ข้อใดข้อหนึ่งแห่งสัญญานี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที ฯลฯ ก็เป็นการกำหนดไว้กว้าง ๆ สำหรับการผิดสัญญาข้อที่ไม่ได้ระบุสภาพบังคับไว้โดยเฉพาะว่าให้ดำเนินการอย่างไร ดังนั้นเมื่อกรณีที่ผิดสัญญาข้อ 4 นั้น ได้ระบุไว้ชัดแจ้งโดยเฉพาะแล้วว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้รื้อถอนหรือทำให้กลับคืนสภาพเดิม โดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง ฉะนั้น จึงจะนำสัญญาข้อ 12ซึ่งเป็นกรณีทั่วไปมาใช้บังคับไม่ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 368 สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย สัญญาเช่าห้องแถวที่พิพาทระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย และจำเลยที่ 1ผู้เช่ามีความประสงค์ในการเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เพื่อทำเป็นร้านแสดงสินค้าจำพวกกระเบื้องดินเผา ซึ่งจำเป็นต้องใช้สถานที่กว้าง เหตุที่จำเลยที่ 1 ทุบผนังที่กั้นระหว่างอาคารพิพาท 2 คูหาออก ก็เพื่อประกอบการค้าตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งได้จดทะเบียนไว้ และการกระทำของจำเลยไม่ปรากฏว่าทำให้โครงสร้างหรือฐานรากของอาคารพิพาทเสียหายแต่อย่างใด เมื่อคำนึงถึงทำเลที่ตั้งอาคารพิพาทซึ่งอยู่ริมถนนใหญ่ติดกับตลาดอันเป็นบริเวณที่ทำการค้าและจำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างในการเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เป็นจำนวนเงินถึง 4,800,000 บาท ก็เพื่อทำอาคารพิพาทเป็นร้านแสดงสินค้าอันเป็นประโยชน์ในการประกอบการพาณิชย์ นอกจากนี้อาคารพาณิชย์จำนวน 11คูหาของโจทก์ซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทก็เป็นอาคารพาณิชย์ 2 คูหาติดกัน และไม่มีผนังกั้นกลาง โดยผู้เช่า 2 ราย ได้ขออนุญาตทุบผนังออก ซึ่งหากจำเลยมาขออนุญาต โจทก์ก็จะอนุญาตเช่นเดียวกัน ดังนั้น แม้จำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาเช่าก็ตาม แต่เมื่อคำนึงถึงความประสงค์ของจำเลยที่ทำไปในทางสุจริตเพื่อประกอบการพาณิชย์ โดยพิเคราะห์ถึงอาคารพาณิชย์ข้างเคียงที่เช่าจากโจทก์ซึ่งมีการทุบผนังอาคารออกอันเป็นปกติประเพณีในการเช่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปด้วยแล้วการที่จำเลยผิดสัญญาดังกล่าวยังไม่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 6184/2540

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปี นับแต่วันทำสัญญาตกลงค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง มีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 4552/2540

สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่า ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้ การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อน เมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 7399/2537

การที่โจทก์เช่าพื้นที่ในโรงแรมของจำเลยที่ 1 เปิดกิจการร้านเสริมสวยและตัดผม แต่ได้เปิดกิจการอาบ อบ นวด ขึ้น นอกเหนือข้อตกลงในสัญญาและโจทก์มีพฤติการณ์รู้เห็นยินยอมให้พนักงานนวดของโจทก์ค้าประเวณีกับแขกที่มาพักโรงแรม เป็นการฝ่าฝืนต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน ถือได้ว่าโจทก์ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติหรือการดังกำหนดไว้ในสัญญาเช่า เมื่อจำเลยบอกกล่าวแล้วโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 554 เมื่อจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันสิ้นสุดลง โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยไม่จ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาให้โจทก์ แล้วต่อมาจำเลยได้ใส่กุญแจไม่ให้โจทก์เข้าไปใช้สถานที่เช่าเป็นการกระทำภายหลังสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงโดยได้กำหนดเวลาให้โจทก์พอสมควรแล้ว จึงไม่เป็นการละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ขาดรายได้จากกิจการของโจทก์และค่าชดเชยที่จ่ายให้แก่พนักงานของโจทก์นับแต่วันที่สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลง ที่โจทก์ฎีกาขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 นั้น ปรากฏว่าศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 127,400 บาทพร้อมดอกเบี้ย โจทก์อุทธรณ์ขอให้ยกฟ้องแย้ง แต่โจทก์ไม่ได้เสียค่าธรรมเนียมฟ้องแย้งในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์จึงไม่รับวินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นข้อที่มิได้ว่ากันมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ที่ศาลล่างทั้งสองให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดรายได้แก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 19,600 บาท ถึงวันฟ้องแย้งเป็นเวลา 6 เดือน 15 วันเป็นเงิน 127,400 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าขาดรายได้เดือนละ 19,600 บาท นับแต่วันที่ 15 มิถุนายน 2529 จนกว่าจะชำระเสร็จ นั้นไม่ถูกต้อง เพราะจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ใช้ค่าขาดรายได้นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2528 ถึงวันฟ้องแย้ง คือ วันที่ 13 มิถุนายน 2529 ซึ่งเป็นเวลาเพียง 6 เดือน 13 วัน ทั้งจำเลยที่ 1 ไม่ได้ขอคิดดอกเบี้ย และจำเลยที่ 1ขอเรียกค่าขาดรายได้นับแต่วันฟ้องแย้งถึงวันที่โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าเท่านั้น มิได้ขอถึงวันชำระเสร็จ จึงเป็นกรณีที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษานอกเหนือไปจากฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 อันเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่ฎีกาในปัญหานี้ ศาลฎีกาก็เห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 3921/2535

จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโรงแรมแล้วยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งก่อสร้างให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยมีสิทธิเช่าโรงแรมที่ก่อสร้างเพื่อดำเนินกิจการโรงแรมเป็นเวลา 16 ปี 6 เดือน และตลอดเวลาการเช่า จำเลยจะเป็นผู้ชำระค่าภาษีโรงเรือน ภาษีการค้าหรือภาษีอื่นใด และภาษีส่วนที่ทางราชการประเมินสูงกว่าที่ปรากฏในสัญญาเช่า การที่จำเลยยกกรรมสิทธิ์ในที่ก่อสร้างให้แก่เจ้าของที่ดินนี้ กรมสรรพากรถือว่าเป็นรายได้พึงประเมินภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของเจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินมีหน้าที่ตามกฎหมายโดยตรงที่จะต้องเสียภาษี เมื่อพิจารณาถึงเจตนาของคู่สัญญาแล้ว ถ้าเจ้าของที่ดินมีเจตนาให้จำเลยชำระภาษีส่วนนี้แทนด้วยก็ควรจะต้องระบุไว้ให้ชัดแจ้งเพราะภาษีโรงเรือน ภาษีการค้า ยังระบุไว้ได้ หรือมิฉะนั้นระบุว่าภาษีใด ๆ ก็เพียงพอแล้วไม่ต้องระบุรายละเอียดว่าเป็นภาษีในกรณีใดบ้างอย่างเช่นที่ได้ระบุไว้ในสัญญาเช่า ทำให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่ามิได้หมายความรวมถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยจำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระภาษีส่วนนี้แทนเจ้าของที่ดิน โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับมรดกของเจ้าของที่ดินย่อมไม่มีสิทธิยกเอาเหตุนี้มาบอกเลิกสัญญาเช่าได้.

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 5598/2533

พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 34 การเลิกสัญญาเช่าที่ดินตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 นั้น เมื่อผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าเป็นหนังสือต่อผู้เช่า กับส่งสำเนาหนังสือนั้นต่อประธาน คชก. ตำบล และประธาน คชก. ตำบล ได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงการบอกเลิกการเช่าดังกล่าวแล้ว แต่ผู้เช่าไม่คัดค้านการบอกเลิกการเช่านั้นต่อ คชก. ตำบล คชก. ตำบลก็ไม่มีอำนาจหน้าที่ที่จะพิจารณาวินิจฉัยการบอกเลิกการเช่า กรณีเช่นนี้ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องผู้เช่าต่อศาลได้โดยตรง ไม่ถือว่าปฏิบัติผิดขั้นตอนของกฎหมาย

อ้างอิง: ระบบสืบค้นศาลฎีกา — ค้นเลข 2549/2531